刘水:新时代房地产经济学之“因城施策”

来源:观点地产网 时间:2019-12-30 10:31:24
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  “新时代房地产经济学”由“因城施策”、“房住不炒”、“购租并举”、“住有所居”、“不将房地产作为短期刺激经济的工具”等,一系列新理念新措施共同组成的政策框架体系。毫无疑问,“因城施策”是新时代房地产经济学的重要组成部分,也是房地产市场管理的重要创新,必将对我国房地产市场走势产生影响。“因城施策”能减小不同城市房地产市场共振、减小房地产系统性风险,拉长房地产周期,但潜藏风险蔓延特性。

  1、新时代房地产经济学

  “”以来,中央实施了一系列房地产市场调控的新理念、新政策,如“房住不炒”、“购租并举”、“住有所居”、“全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制”、“不将房地产作为短期刺激经济的工具”,这些共同构成了“新时代房地产经济学”政策框架。政策框架,通常指在一定时期、一定的政策目标下,由相互联系、相互影响的政策构成的完整有机体系。“住有所居”是房地产政策目标,“房住不炒”是对房地产的新定位,“购租并举”是房地产新发展理念,“因城施策,稳地价、稳房价、稳预期”是长效管理机制,“不将房地产作为短期刺激经济的工具”是短期管理措施,由这些房地产政策目标、定位、发展理念、长效机制、短期措施共同组成了“新时代房地产经济学”。与之前房地产政策相比,“新时代房地产经济学”有新的房地产目标、定位、有新的发展理念,并且是长效机制和短期管理相结合,对这些都有清晰明确的表述。新的定位、新发展理念、长效机制和短期管理为达成“目标”服务,长效机制和短期管理是对新定位和新发展理念的贯彻和落实,这些就构成了一个相互联系的、有内在逻辑的政策体系。对房地产从业者来说,要全面把握和理解新时代房地产经济学。

  2、“因城施策”政策沿革

  “因城施策”政策演化路径为:分类指导-分类调控-因地施策-因城施策。毫无疑问,“因城施策”是新时代房地产经济学的重要组成部分,是新一届领导对房地产市场管理政策的重要创新。通过梳理近几年住建部的“全国住房和城乡建设工作会议”、《政府工作报告》、“中央经济工作会议”,这些重要事件是观察房地产政策形势动向的重要窗口,发现“因城施策”政策的形成有一个明显脉络。在2013年12月“全国住房和城乡建设工作会议”上,时任住建部部长的姜伟新部署2014年工作时指出:“要强调调控的针对性,针对房地产市场出现的新情况,更加注重分类指导。房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。房价开始下跌的城市,要注重消化存量,控制新开发总量。”这是官方首次提出“分类指导”调控思路。

  2014年3月《政府工作报告》指出“针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求”,进化为“分类调控”。 2015年3月《政府工作报告》指出“坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。”又进化为“因地施策”。2015年12月“全国住房和城乡建设工作会议”上,时任住建部部长陈政高指出“进一步落实地方调控的主体责任,实施分城施策、分类调控。”经过分类调控-因地施策,2015年12月“分城施策 ”调控思想初步形成。

  其后,2016年-2018年,中央政府《政府工作报告》、中央经济工作会议多次强调了房地产调控“因城施策”。2019年“中央经济工作会议”指出,“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制”。

表:“因城施策”沿革事件汇总

刘水:新时代房地产经济学之“因城施策”


  3、“因城施策”减小市场共振,降低房地产系统性风险

  本轮房地产市场调整深度相比前几轮明显较小。我国房地产市场周期性变化明显,根据全国商品房销售面积增速变化,前几次周期的“谷底”分别是2008年Q4、2012年Q1和2015年Q1,同比降幅分别为19.7%、13.6%和9.2%,也是市场调整深度。本轮房地产市场走势,自2016年Q3房地产政策调控以来,销售面积增速持续下降(见下图),2019年Q2降幅达到1.8%。从政策来看,2020年房地产调控政策不会再继续加码,很可能是边际调整,“政策底”以出现。“政策底”预示着马上到来“市场底”。根据数据,2019年Q3全国商品房销售面积降幅为0.1%,降幅比二季度明显缩小,表示本轮房地产市场触底回稳。也就是说本轮房地产市场调整深度是“下降1.8%”,前几轮的市场调整深度下降幅度接近10%,甚至是接近20%,相比前几个周期,本轮房地产市场调整深度明显较小。

图:全国商品房销售面积增长季度同比变化

数据来源:国家统计局

数据来源:国家统计局

  “因城施策”是本轮房地产调整深度较小的最重要原因,“因城施策”减小市场共振。前几轮房地产市场调控都是采取“一刀切”措施,无论是大城小城还是有病没病全同时一起吃药,造成大中小城市以及一二三线、四五线城市房地产市场同时调整,出现房地产市场共振。物理学中,物体出现共振,振幅就会加大。同样,不同城市房地产市场出现共振,也会加大市场振幅,也即是加大市场调整深度。本轮房地产政策调控主题思路是“因城施策”,也是与之前调控最大的不同,避免了政策“一刀切”,也避免了市场共振,以至于振幅较小,本轮市场调整深度也较小。另外,减小市场共振,能降低全国整个房地产市场系统的张力,减小对金融系统的压力,能降低房地产市场系统性风险。

  4、“因城施策”拉长房地产周期

  观察商品房销售面积增速曲线(见上图),按照谷-谷的原则划分周期,最近这个周期为2015年Q1-2019年Q2,分为上行阶段和下行阶段,共经历了18个季度,而下行阶段有13个季度,3年多时间。而前两个周期分别是2008年Q4-2012年Q1,2012年Q1-2015年Q1,经历时间分别是14个季度和10个季度。可以看出本轮房地产周期明显较长,单单下行阶段(13个季度)的时间就相当于之前一个周期的时间。“因城施策”让房地产市场更加有韧性,放慢了市场调整速度,因城拉长了市场调整时间。

  5、“因城施策”副作用:潜藏风险蔓延

  “因城施策”就是各个城市根据自己房地产市场情况出台实施房地产调控政策。“因城施策”贯彻了精准调控的思维,是具体问题具体分析,不是胡子眉毛一把抓,不是简单粗暴“一刀切”,是房地产市场调控治理的进步。实际中的“因城施策”,都属于“亡羊补牢”式,只有羊丢了才会修理羊圈,有滞后性,是事后补救,也就是只有房价已经出现过快上涨、房地产市场已经过热,地方政府才会出台调控政策。房地产市场过热往往是从一线城市先开始,一线城市房地产市场出现过热,一线城市调控,投资投机套利需求就会外溢到二线城市,然后二线城市房地产市场过热,继而出台调控政策。依次类推,三线过热-三线调控,四五线过热-四五线调控。这样,房地产市场过热就会从一二线城市蔓延遍及三四五线城市,也会让房地产市场风险由一二线城市蔓延遍及三四五线城市,甚至全国。“因城施策”潜藏风险蔓延特性。

  刘水 中央财经大学经济学博士 观点地产专栏作者

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