2019年房地产风云录:没有人想做老大了

来源:和讯名家 时间:2019-12-30 10:31:04
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  该怎么回顾2019年的中国房地产?用这样几件小事,你或许可以感受到中国房地产“黄金时代”的闪闪金光。

  现在,站在2019年的结尾处,我们应该可以感受到:它会闪遍整个20年代——21世纪的20年代。

  文 / 刘德科(德科地产频道总编辑)

  01

  蓝色塑胶湖泊想来想去,人工湖还是不挖了;但内心还是有几丝不安,所以就用蓝色塑胶铺了一个“人工湖”。

  2019年11月,长沙一个新交付的楼盘,上了微博热搜,因为那个“人工湖”。

长沙某楼盘给业主“画”了一个“人工湖”

长沙某楼盘给业主“画”了一个“人工湖”

  试想一下:如果地产商不用蓝色塑胶,而是直接用地砖把人工湖做成硬质铺装,会上热搜吗?业主还是会愤怒,但一定不会发酵成举国皆知的热新闻。

  为什么不做人工湖?可能是因为政府把房价限定在了很低的水准,利润不如预期。不能说地产商没有良心,正是因为他们内心有不安,才会用蓝色塑胶铺一个“人工湖”来安慰自己,欺骗自己。

  他们的第一目的是为了欺骗自己。他们的第一目的不是为了欺骗业主——那是欺骗自己之后产生的副作用,或者叫顺带伤害。

  这不是杂牌开发商干的,而是一家以房地产为主业、拥有二十多年房地产开发经验的上市国企。

  这种级别、这种背景的企业,似乎不该做出这种事情。但这是粗糙的房地产行业,总是做烂产品也不会被市场淘汰。只要你有畅通的融资通道,只要你懂基本开发流程的团队——哪怕既不专业也不用心,你也可以在每年15万亿元销售额的浩瀚海洋里分得很多瓢。

  从纵向看,中国房企的暴利机会正在收窄;但从横向看,比如跟传统制造业相比,中国房地产仍然是容易赚钱的行业。中国的城市化进程仍然澎湃且磅礴,在很多城市,住宅仍然是不让你随意买的限购品。

长沙的那个蓝色塑胶湖泊,是一个隐喻:在当前阶段,我们大多数人还不配拥有制作精良的房产品——如果你有幸拥有,要么你有运气,要么你的眼光实在独到。

  长沙的那个蓝色塑胶湖泊,是一个隐喻:在当前阶段,我们大多数人还不配拥有制作精良的房产品——如果你有幸拥有,要么你有运气,要么你的眼光实在独到。

  这么说太悲观且丧气?不急,只是时候未到。当我们的城市化到了稳定状态时,我们一定也会拥有东京或伦敦那般的精良。

  在这个不精良的时期,谁冲在最前面,谁就越容易成为靶子。

  02

  不想做老大从销售规模看,碧桂园是中国房企的老大。这两年,碧桂园老板杨国强先生有点不想做老大。

  万科常年做老大时,郁亮曾有一句话:

  头把交椅不是那么好坐的。当时,那些发狠想要赶超万科的老板们都不屑,以为郁亮太骄傲。其实,郁亮的潜台词是:行业老大,意味着更大的责任,随时会被更苛刻的目光审视……

  此前,那些发愿要赶超万科的老板们,可能想到了一切,但往往忽略了这一点:房地产不是什么光荣的行业,这个行业的老大,会被更苛刻的目光审判。

  在各种误解仍然无法消除的2019年,他们都明白了。现在,连在班上举手举个不停的孙宏斌同学,都不想做老大了。

  尽管碧桂园努力收着,2019年的销售额还是排名第一;如果放开来做——根本不需要刻意撒开脚丫子跑,恐怕也是一骑绝尘。

碧桂园总部大楼

碧桂园总部大楼

  中国的房地产市场太辽阔了,杨国强有一句话:“中国有60%以上的县碧桂园还没进入,还有广阔的发展空间。”

  截至2019年年中,碧桂园已进入31个省,279个地级市,1235个区县——这个数字比2018年末增加了79个。

  如果碧桂园不是刻意收着,应该已经进入鹤岗了。

  03

  鹤岗

  2019年5月30日,33岁的舟山船员李海,在2000多公里外的鹤岗,签了一份合同。

  他买了一套二手房:77平米,两室一厅,总价5.8万元。

  此前,他跟鹤岗的关联差不多就只有两项:第一,他这个人与鹤岗这座城市,都在中国;第二,他被“鹤岗房子白菜价”这条新闻,给辐射到了。

  这就是中国。无论专家们怎么说鹤岗是收缩型城市、资源枯竭型城市、人口净流出城市——这样的城市房价当然低并且没前途,无论他们怎么说,还是有人会千里迢迢地去买房。

李海的房产证

李海的房产证

  这就是中国,一个超大规模国家,幅员辽阔,地理类型多样,人口众多,拥有这个世界上最多元的需求。

  即便是再烂的鹤岗,也会有人买房。舟山船员李海在百度“流浪吧”发帖分享了他在鹤岗看房、买房与入住的全过程,事无巨细地记录。“流浪吧”聚集了25万名像李海那样的“当代流浪者”,他们组成了“中国最穷买房团”,带着人均4万的购房资金,把鹤岗的房价炒了一番——从总价两三万炒到了五六万,涨幅上天,但上涨绝对值仍然低到尘埃里。

视频《流浪到鹤岗买房的年轻人》

  视频《流浪到鹤岗买房的年轻人》

  这无关对错。我们更关心的是:

  对于房企来说,哪怕是鹤岗,同样还有房地产开发的机会。

  换句话说,再给一些时间,碧桂园或碧桂园的追随者,一定愿意进鹤岗。

  “人口净流出=房价没前途”,是一款不错的谈资,但它可能会令信奉者错失机遇。人口净流入当然是城市竞争力增强的体现,房价有更夯实的基础,但人口净流出并不意味着房价没前途——

  第一,对于房价前途来说,人口规模比“人口净流入/净流出”更重要。

  第二,住房标准意义上的楼盘。

  “人口净流入/净流出”这个概念,更适用于已经基本完成城市化进程的欧美日发达国家的城市——那些城市一旦出现人口净流出,房价确实要颤抖好几下。但中国还处在凶猛且要素充沛的城市化进程中,人口基数也超大,像鹤岗这样的地级市(设区市),差不多有100万左右的常住人口。

  哪怕每年人口都在人口净流出,仍然基数庞大——过去十八年,鹤岗的常住人口减少了9万,相当于减少了8.2%的人口。就算未来二十年加速净流出,依然还会有七八十万人口。

  对于一个拥有七八十万人口的城市来说,房地产开发的机会仍然存在。因为:住房是短缺的——准确说,是“标准意义上的楼盘”是短缺的。

  我们在谈论房价时,往往忽略了房价其实是一个模糊的概念:

  住房标准意义上的楼盘。

  什么叫“标准意义上的楼盘”?有围墙、有公共庭院、有人车分流、有电梯、有物业服务的小区。

  至于鹤岗的“白菜房”,就该卖白菜价。其他很多城市的同类房子,以及“老破大”,也该卖白菜价——现在还没卖白菜价的话,迟早而已。

鹤岗市二手房业主接受采访

鹤岗市二手房业主接受采访

  四五六七八线城市的那些“白菜房”,及时卖掉、及时换仓,换成是“标准意义上的楼盘”。这是高净值家庭资产保卫战的关键一环。

  在当前中国,“标准意义上的楼盘”仍然短缺。

  04

  39m²

  2019年7月31日,国家统计局公布了一个数据:中国城镇人均住房建筑面积达到了39m²。

  这个数据并不是每年都会公布。上一次公布的是在2016年,36.6m²。

  对于发达国家来说,人均住房面积40m²,就是一个不错的神话了。有一些经济学家、高级官员、龙头房企,会用这个数据来这么判断:中国的城市化进入拐点了,中国住房全面短缺时代结束了。

  因为,发达国家走过的路,差不多就是这样的。

  我们换个角度再来看一下,切一个更小的概念:中国商品住宅的人均面积有多少(商品住宅是比住房更小的概念)。

*根据国家统计局历年发布的《全国房地产开发投资和销售情况》整理

*根据国家统计局历年发布的《全国房地产开发投资和销售情况》整理

  我们用国家统计局的数据计算了一下:过去十年(2009-2018),中国商品住宅竣工面积合计约71.8亿m²,当前中国人口是13.95亿,因此中国人均商品住宅面积增加约为5.15m²。

  中国商品住宅是从1998年住房制度改革开始兴起,即便加上1998年以前零星的商品房开发,哪怕直接用5.15m²乘以3倍,中国人均商品住宅面积最多也就15.45m²。当然,中国城镇人均住房建筑面积39m²,这个数据的准确性是不必怀疑的;因为,除了商品住宅,还有1998年房改之前的大量公房(基本上已私有化),以及1998年房改之后的大量保障性住房。

  如果单纯从“量”上看,中国的人均住房面积是差不多了;但我们要看到,1998年之前的住宅,基本上无“质”可言,跟“人民日益增长的美好生活需要”相去甚远。

  如果我们一定要参照发达国家人均住房面积40m²这个阈值,我们应该用中国人均商品住宅面积(15m²)来做对比参考——在很多发达国家,商品住房主要面向高端人群;但在中国,商品住房几乎是全覆盖了高端、中端、低端三类人群(被动地全覆盖)。

  所以,我们的结论是:中国住宅的市场空间仍然巨大

回到我们常说的口径——“标准意义上的楼盘”,你会更加感受到:中国住宅的市场空间仍然巨大。

  回到我们常说的口径——“标准意义上的楼盘”,你会更加感受到:中国住宅的市场空间仍然巨大。

  还可以一再重温碧桂园杨国强先生的那句话:“中国有60%以上的县碧桂园还没进入,还有广阔的发展空间。”

  05

  破壁中国的新一轮城市化,才刚刚拉开帷幕。如果一定要概括上一轮城市化的特征,差不多是——摊大饼;新一轮城市化的最大则是——破壁。

  我们把2019年官方文件中一再出现的“破除行政区划壁垒”,简称为:破壁。

  无论是年初公布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》,还是年末公布的《长三角一体化发展规划纲要》,都是破壁。

《粤港澳大湾区发展规划纲要》新闻发布会

《粤港澳大湾区发展规划纲要》新闻发布会

  破壁会带来什么?都市圈不再是纸上的幻想。头部城市会沿着这条路径进化:从单核到多核,从多核到网格。

  破壁不可能一夜完成,就像你盯着一朵花苞,你感受不到它在开;但如果给一些时间,你一回头,花已经开好了。

  如果你想分享破壁的红利,可以用最懒的办法:买一套房子,扔在那里,忘掉它;几年后猛回头,或许花就开了。

  不用太在意楼市调控,这个月或那个月的楼市调控。

  06

  房不刺经关注楼市调控,最需要关注的是分析经济工作的政治局会议。

  这样的会议,差不多一个季度开一次。2019年是开了三次——

  2019年12月6日:没提房地产

  2019年4月19日:首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”

  2019年7月30日:重提“房住不炒”

  最耀眼的,当然是“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,简称“房不刺经”。

  坊间早已把房地产解嘲为“夜壶”——经济不好的时候需要把它拿出来排急,经济好了的时候会嫌它臭不可闻。“房不刺经”,就是抵制“夜壶”论的节奏。

  这样的观念转变,当然重要。就像我们吃了几千年的糖,后来终于明确知道糖吃多了身体会有问题;现在提出来说要控制吃糖,能控制住吗?更重要的,是观念转变,从“毫无忌惮地吃糖”到“要控制吃糖”的观念转变。我们不用过分关心最终能否控制住——不要执拗于“能”与“否”的非此即彼,观念一旦转变,多多少少总能控制住一些对糖的欲望。

  多多少少能控制住。所以哪怕2019年12月6日那场会议压根没提房地产,舆论也没失控,大家还是愿意相信2020年房地产市场会“稳字当头”。

  我们总是不合时宜地提请大家注意,“没提房地产”这事儿其实挺重要的。过去六年21次分析经济工作的政治局会议,仅有4次完全没提房地产,分别是:2019年12月6日、2018年12月13日与10月31日、2015年7月30日。

  这4次所处的时间节点,有相似之处:都是全国楼市行情基本面趋冷之时。意味着什么?它说明最严厉的调控暂时又过去了,接下来可以风吹麦浪一小下,但不太会像从前那样掀起巨浪。

  但是,我们不要轻易说这是调控松绑。

  07

  房票抢人

  2019年,直接取消某一项调控政策,对于地方政府来说,仍然压力巨大。江苏张家港市宣布取消限售,第二天就吃了回去——“一日游政策”的存在,从侧面也说明松绑之难。

  所以,基本上就只剩一条路:用吸引人才的名义

人才窗口的买房咨询情况

人才窗口的买房咨询情况

  这样,大家都有台阶下,恰如中国证券网的评论文章——《“以房引人”并非松绑限购,导入人口才是终极目标》。

  我们只需要知道:在现阶段,房票(不是房子,仅仅只是购买房子的资格)被当作了奖品,是只发给人才的奖品。

  经济学家李迅雷先生有一句名言:要买你买不起的东西。我们再画蛇添足一下:你要买不让别人买的东西。

  08

  猪年第一误读

  年初,有一条消息刷屏:《住建部发文:住房按套内面积算!》

  2019年2月18日,住建部公布了一份《住宅项目规范(征求意见稿)》,全文三万多字,里面有一句话,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”,在第2.4.6条。

  就这么一句话。被解读成:别了,公摊!买房按套内面积算!

各大主流媒体都这么报道。

  各大主流媒体都这么报道。

  看起来是那么一回事,住建部的文件这么白纸黑字地写着,而且字我们都认识;但是很遗憾,根本就不是这么一回事。

  房地产领域的很多专业问题,出了圈就很容易被误读。《住宅项目规范(征求意见稿)》那句表述结合场内外语境,应该翻译成:

  任何一份合法的销售合同上必须标明套内使用面积。

  至于到底是按建筑面积还是按套内面积计价,要看的是这份文件——《商品房销售管理办法》(建设部令第88号,2001年),而不是看《住宅项目规范(征求意见稿)》这种设计规范文件。

  就中国房地产而言,类似的误读或误解,几乎每天都在发生,不计其数。但是不要紧,总有一天,这一切误读都会消退,当我们的城市化到了稳定状态时。

  到那个时候,中国房地产才算真的告别了“黄金时代”。

  现在,我们站在2019年的结尾处,仍然看得到金光闪闪,闪在整个20年代——21世纪的20年代。

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