二手房的溃败:有投资客账面亏损已超220万

来源:和讯名家 时间:2019-12-30 10:30:59
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  2008年,中国发生了三件大事:汶川地震、北京奥运、房价下跌。5月12日,汶川发生里氏8.0级大地震。这是1949年建国以来发生的破坏性最强、波级范围最大的一次地壳震动,其强度超过了1976年的唐山大地震。69227人遇难,374643人受伤,17923人失踪。8月8日,当林妙可的《歌唱祖国》从位于北四环的鸟巢传来时,13亿中国人,终于圆了百年奥运梦。不过,要等到十年后,人们才知道,原来在林妙可背后,还站着一个缺了几颗小牙齿的杨沛宜。20天后,当全国人民从奥运的盛宴之中梦醒时,北京的二手房东们突然发现,两个月前挂出去的房子,残奥会都结束了,却连一个买家都没有。

  2008年,北京的房价整体下跌了10%。这是1988年中国有商品房以来,20年里北京房价第一次出现实质性的下跌。那一年,当时还未成名的情感楼市博主“某上海”,还蜗居在松江的“老破小”,认真地翻阅着《中国富婆通讯录》。要等到两年后,他才通过“摁倒静安拆迁妹,顺利住进黄埔大平层”。

  之后,居食无忧的“某上海”终于灵感激发,喊出了他的成名曲——“京沪永远涨、一印解千愁”。

  2008年9月23日,北京奥运会已经闭幕一个月,当大多数人依然沉浸在盛世体育的宏大回忆之中时,刚从汶川归来的温总,已经行色匆匆,踏上了赴美的客机,下榻在纽约曼哈顿的华尔道夫酒店。如果说1971年访问中国的基辛格是中国人民的老朋友的话,那1897年就和中国人结下不解之缘的华尔道夫酒店,则是老朋友中的老朋友。1897年,清政府直隶总督兼任北洋大臣李鸿章赴美考察,下榻的酒店,正是一年前新建的华尔道夫酒店B座。李鸿章也成为历史上入住华尔道夫酒店的第一位华人政要。

  回国后,李鸿章开启了北洋海军的“二次混改”,励志要把北洋水师打造成亚洲第一舰队。为此,他甚至还专门聘请了一个毕业于斯坦福土木工程专业的美国小伙胡佛作为顾问,希望他能帮忙治理水患。胡佛给出的建议是,水患之所以难以根除,是因为违反了自然规律以及贪污腐败,请总督大人拿出惩治贪腐的勇气和决心,否则,清国将会因此而被推翻。李鸿章在给胡佛支付了一笔丰厚的咨询费后,将他的报告付之一炬。30年后,这个小伙成为了美国历史上第31任总统,而大清也换做了中华民国。

  1942年11月18日,受蒋介石委托,宋美龄从陪都重庆乘坐专机秘密启程,辗转非洲、南美洲,最后抵达纽约,代表国民政府争取美国对中国抗日的支持,她下榻的酒店,也是华尔道夫。四年后,二战结束,也是在华尔道夫酒店顶层塔楼的一个套间里,美、英、法、苏4个战胜国代表,撇开中国秘密签订了《世界和平协议》。同为战胜国、联合国五常之一的中国,不明不白地就被盟友给卖了。2014年10月6日,一个姓吴的浙江温州商人,带领其一手缔造的万亿保险帝国,以19.5亿美元(约合120亿人民币)的总价,7.3万每平米的单价,宣布收购这家和中国有着百年渊源的华尔道夫酒店。

  68年后,在四巨头签署《世界和平协议》“卖掉”中国的华尔道夫酒店,就这样被中国人给买了回来。对于这次收购,《华尔道夫酒店:镀金的美国梦》一书作者的评价是:“这是一个时代的终结,毫无疑问。”而吴先生回答则是:天上掉了个馅饼。只是,5年后,华尔道夫酒店,又默默地挂在了这家保险公司长长的境外资产出售名单上。馅很软,饼太硬,噎住了主人。

  进入2008年下半年,受美国金融危机影响,国内经济在保持了连续多年的两位数增长之后,急速下滑,二季度末一度探底到6.4%。习惯了高速增长的中国经济,突然陷入混沌迷茫甚至带着些许恐慌。经济誓保8%,成为那一年一众专家教授、学者商人喊出的最悲壮的口号。当然,嗓门最大的,还是地产公司的老板和券商机构“御用”的经济学家。北师大董藩教授通过严谨的论证得出:房地产是最大的实体经济;表演艺术爱好者、SOHO中国董事长潘石屹补充说:救房地产,就是救中国的经济。而更为激进的是谋少将提出的极其煽情的口号:救美国就是救中国。

  救市,也顺理成章登上了那一年年度十大热词榜之首。降准、降息、宽信贷、强刺激,杜绝系统性金融风险、防止房地产崩盘的各种建议,像雪片一样通过各种渠道递给高层。2008年9月24日下午,刚抵达纽约的温总在下榻的华尔道夫酒店与美国金融界人士举行座谈。参会的美方代表有:纽约联邦储备银行行长盖特纳,花旗集团董事长、美国前财长鲁宾,美中贸易全国委员会主席、陶氏化学公司董事长利伟诚,哥伦比亚大学教授斯蒂格利茨,美国外交关系委员会主席哈斯。座谈中,鲁宾忧虑地说:美国当前的危机是长期低估风险造成的,这是一场信心危机。利伟诚补充道:实体经济出现波动,不稳定因素增多,人们开始失去信心。面对普遍失去信心的美国金融界精英,温总用斩钉截铁的声音说到:在经济困难面前,信心比黄金和货币更重要。

  2008年四季度,“四万亿”一揽子救市计划出台,当年的经济也成功实现了保8%的预期目标,达到9.7%,而拉动最大的,还是房地产。接下来的一年,北京房价实现了翻倍上涨。后来,“信息比黄金重要”和“开发商也应该流着道德的血液”“有决心管控好房价”一起,成为人们讨论最多的三句话。03在到底是美国的股市有泡沫,还是中国的楼市更高估的不休争论中,时间的钟,悄然拨到了2019。志玲姐姐已经结婚,大强子的人设已经崩塌,马老师也功成身退。而最近北京出售二手房的房东,也普遍感觉到市场比历年的冬天都要冷。

  链家网上,北京二手房挂牌量超过9万套。据此推算,保守估计整个北京市场的待出售二手房,超过10万套。北京也成为了继重庆、武汉、成都、杭州之后,第五个二手房挂牌量突破十万套的城市。当然,这也是北京楼市第一次出现二手房待售量超过10万套的现象。

  业内人士坦言:早些年进入北京楼市获利颇丰,希望高位套现离场者明显增多。一边是大量二手房“上架待售”,另一边却是需求端的“明显不足”。从2016年北京开始执行最严人口控制政策开始,2017年,北京户籍人口减少了4万;2018年减少6万。不出意外,2019年,北京的户籍人口依然是负增长。从几家“中”字打头的央企2019年分配到的户籍名额来看,指标较2018年基本都是拦腰砍。初略预计,2019年北京户籍人口将减少10万。户籍人口减少的同时,北京的常驻人口也在同步萎缩。

  2019年12月14日发布的《北京市人口蓝皮书.北京人口发展研究报告(2019)》显示:2015年以来,北京常住外来人口呈现逐年递减的趋势:2015年是822万人,2016年是807万人,2017年是794万人,2018年是764万人。2018年一年,北京外来常住人口较2017年减少30万。而过去的三年,北京外来常住人口累计减少58万。2019年,在各大城市汹涌的抢人、给钱、送房政策下,多家机构预计,北京常住外来人口将会减少大约40万。四年时间,北京累计实现人口减少100万的控制目标,当然,这也意味着北京挤掉了100万的潜在购房需求。二手房成交难,和新房尤其是限竞房跑步入市有着密不可分的关系。

  2019年前11个月,北京新建住宅供应大约为8万套,其中限竞房4.8万套。限竞房占比接近六成。虽然有些限竞房位置偏远,但是不少限竞房在明显的价格优势面前,依然称得上是高性价比。前段时间,位于丰台区公益西桥附近的一处限竞房上市后,少数原本摇摆不定的房东心态逐渐失衡,导致二手房挂牌价在大行情中已经下降了百分之十几之后,再次下调了5%。

  在供应端“大量抛盘”,需求端“萎靡不振”的同时,是北京楼市调控政策的持续高压。进入下半年,深圳、上海、广州等一线兄弟城市纷纷举着“房住不炒、因城施策”的大旗放松调控的时候,北京在政策上依然看不见有什么大的动作。目前,北京的住房贷款利率和首付比例,依然是四大一线城市中最高的,限购也是全国最严的,没有之一。

  同时 ,2017年“317新政”以来,北京关于“普通住宅”和“非普通住宅”的价格划线一直没有调整。导致眼下北京5环以内,哪怕是三十年前的老破小区域,也基本遍地是“豪宅”。首套首付4成,二套首付8成。按照卖一套500万的房子,置换一套800万的房子测算,一卖一买两次交易下来,各种税费和中介费用的摩擦损失,约占总房款的10%,也就是80万。无论是刚需还是改善,购房成本皆高昂。供应、需求、限购、限贷等多重因素影响下,北京楼市整体成交价格持续走低,十一月,北京将二手房价格全国第一的位置,拱手让给了大湾区的扛把子深圳。

  位于东三环和东四环之间的神仙盘,太阳公元,一百八十平米的大户型成交价已经从历史最高点的15万一平,降到11.8万,单套降价接近600万。东四环边上的阳光上东小区,220平米的户型,从最高峰的8.8万元,降到目前的5.9万元,降幅超过30%。这些大幅降价的业主,不排除个别是因为急于用钱而抛售的特殊情况,但北京二手房总体议价空间逐渐放大已经是既成事实。从链家、我爱我家等中介机构获悉,目前超过9成的北京业主都接受降价出售手中的房产。进入十二月,当深圳的业主们在忙着“抱团哄抬房价”而遭到相关部门严肃处罚的时候,北京的业主们,更多的是感到寒意阵阵,相互打气,熬过冬天,就是春天。而在这个冬天最难熬的,还是2017年高位入手的纯投机者。从目前的市场看,2017年高位进入北京楼市的人,以单笔交易而言:一半左右的人从账面上计算的话,面临30%的损失。

  2017年初,一位“某库论坛”的坚定信仰者,按照北京三年一轮行情的既往规律,通过首付贷、信用卡、快贷等多种方式,以两成首付的杠杆在北四环购入一套总价780万的房子,如今同样户型的最低报价,已经跌到625万。算上交易税费、中介费、快贷利息、月供支付的利息,两年半下来,其账面亏损已经超过220万。如果明年3月之前,北京楼市未有四成以上的涨幅,其首付款将彻底爆仓。目前他的快贷、信用卡无以为继,他的心态,可以用接近缴械、临近奔溃来形容。

  2019年前三季度,官方公布的国内GDP增速为6.2%。对于全年增速,中国银行研究院发布的《2020年度经济金融展望报告》预计,将在6.1%。趋近6。对于明年走势,围绕经济是否需要保6,是否能够保6的讨论异常激烈。要求降准、降息的呼声,也再次甚嚣尘上。内外局势,一转眼,恍惚又回到了2008年的那个秋天。十年一轮回,中国经济,再次走到了“考验信心”的十字路口。而北京楼市,依然如斯。

  参考资料:1.米宅北京:《这个城市连续三年外来人口负增长,租金跌至两年来最低水平!》2.真叫卢俊:《北京楼市,至今还没缓过来》3.攸克地产:《二手房血流成河》

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